接棒四叶草南京大校场又一家新盘,马上首

四叶草、金陵华夏中心扎堆开盘的喧嚣还未散尽，迈入年，锦云台将接力大校场的热闹，首开入市。

过去的一年，行情冰冻叠加供应爆发，四叶草在高度内卷中开启产品主义模式：翡丽铂湾南向窗墙比近0.7，采光视野无敌；南宸紫阙复刻正荣的高端紫阙系，以匹配珍贵的留白地……

即将揭开神秘面纱的锦云台，又将拿出怎样的硬货打动买房人呢？

去年，锦云台与四叶草同一天拿地，四叶草集中在应天东街以北，锦云台则在大明路、医院附近，与华著兰庭、明阅府紧挨着。

项目由保利、新希望联合开发，保利操盘，优点很突出：

①周边生活配套成熟，项目近大明路、医院、地铁6号线医院站（在建）、金地商置综合体（在建）等。也是大校场在售新盘中，距离机场跑道较近的一家；

②容积率约1.8，得房率也相对高，约80-82%。这是继华著兰庭后，大校场少有的容积率在2以下的新盘（四叶草、金基望樾府等多在2.5及以上），即将开盘的5号楼为12层高的小高层，板块稀缺；

③全四房改善户型，有㎡、㎡、㎡三种。其中，㎡户型做了约12米的弧形转角阳台，该户型分布在1、3、4号楼的东边户（3号楼西边户无遮挡，也是㎡户型），便于最大程度观赏机场跑道的景观；

④小区地块规整，景观设计较为用心，有横向、纵向的百米景观中轴，还有老人活动中心、儿童游乐场、篮球场等功能区设置，最大楼间距超百米。

但锦云台的缺点也不容忽视。

首先是区位，医院，生活配套成熟，但距离大明路过近，存在噪音干扰的可能。小区周边有九龙新寓、明都雅苑等老小区环伺，城市界面不够纯粹。

其次是小区的商业配套用房未来是对外出售的，业态、管理难以统一，会有餐饮气味、噪音等影响。

接下来，看看锦云台的产品。

小区为人车分流设计，车位配比1:1.3，西侧和北侧各有一处主出入大门。规划有6栋住宅，5号楼为12层高，其余楼栋均为17层高。共有户，体量不大，未来居住舒适度会比较高。

另外，小区西侧有约㎡的商业，未来可满足家门口的消费需求，但部分楼栋低楼层的西边户可能会有噪音干扰。

即将首开的楼栋为5号楼，两梯两户，均为㎡四房两厅两卫户型，室内层高3.05米，共48套。因为是楼王位置，与1号楼之间的楼间距超百米（其余楼栋的楼间距约45米），观景、采光等有优势。

建筑外立面，南向以玻璃幕墙为主，基座是大理石、两侧是铝板，整体建筑颜值较高。

锦云台的户型设计与分布，相对纯粹。

主力是㎡的四房两厅两卫户型，分布在2、5、6号楼，1号楼也有。四开间朝南，南向双阳台开间约7米；南北通透、动静分离。

㎡四房两厅户型，做到了三卫设计。该户型只有1、3、4号楼有，以中间户为主。南向双阳台开间约9.5米；主卧、南向老人房做了套间；北向厨房连接家政间，尺度和功能空间都有了。

㎡也是四房三卫，主要分布在1、3、4号楼，以东边户为主，便于观景。这一户型设计较为新颖，入户是双玄关柜；南向两间卧室是套房，其中主卧的卫生间是朝南的，带有飘窗；12米的弧形转角阳台令人眼前一亮；餐厅处的大面宽窗户搭配飘窗，让室内的采光更佳。

需要指出的是，锦云台是两梯两户设计，相当于一梯一户。每一户出了电梯都有5-6㎡的外玄关空间，未来交付业主可以放置鞋柜、穿鞋凳等。

接下来，以㎡样板间为例，一起看看锦云台的升级装修明细。

入户，是群升的钢木复合门，配有三星的四合一智能门锁。玄关处做了双玄关柜设计，柜体、镜子、鞋柜精灵等一应俱全，据说能够收纳超80双鞋。

餐客厅的尺度，感受一下！弧形转角阳台、带飘窗的大面宽窗户，让室内采光一流。地面是蒙娜丽莎的大板砖，客厅做了定制的岩板背景墙，并有流行的无主灯设计。

全屋有地源热泵科技系统，并有兰舍新风、狄耐克智能家居系统等，还有电动窗帘、感应小夜灯等细节。

厨房，是开间约6米的狭长型设计，操作台呈一字型分布。地面和墙面都是蒙娜丽莎的大板砖，配备博洛尼的整体橱柜和石英石台面，橱柜内的抽拉篮等细节设计很实用。另外还有博世的燃气灶、油烟机、洗碗机三大件，弗兰卡的水槽、龙头，贝克巴斯的垃圾处理器，AO史密斯的热水器、雷士的凉霸等配置。

需要注意，厨房内预留了洗衣机龙头和地漏，这个操作有些看不懂。置业顾问解释：“在这里预留洗衣机的位置，日后方便保姆使用。”

另外，锦云台㎡以上户型升级包内均有西厨岛台，配有弗兰卡的水槽、龙头，以及西门子的嵌入式电磁炉。可惜的是西厨岛台后的柜子、烤箱等不在升级包内。

再来看看南向的主卧套间。皮革硬包+木饰面+金属的背景墙为交付标准，飘窗不计入产权面积，空间宽敞。

主卫的空间同样很大，做了双台盆，并有浴缸+淋浴间的双重设计。配有索菲亚的卫浴柜，唯宝的智能马桶、台盆、浴缸，高仪或杜拉维特的恒温花洒、浴缸龙头、台盆龙头等。另外，壁龛，摩恩的浴巾架、厕纸架、地漏，定制浴霸等细节也到位了。

这里要多说一下，锦云台三种户型的升级包里，主卫均有浴缸。㎡主卫朝南，浴缸连接飘窗，视觉效果很棒，但部分买房人会觉得不方便打扫。

南向次卧套间↓

北向老人房↓

北向书房↓

客卫↓

锦云台的地价约3.7万/㎡，毛坯限价4.5万/㎡，置业顾问透露升级装修包约元/㎡，以此推算含包均价预计为5.12万/㎡，与四叶草价格持平。

至于首付比例，置业顾问表示：“原则上是8成，不过客户可以根据自己的资金情况申请，最低可以5成。”

作为南京主城最后一块可供整体开发利用的留白，大校场的价值已无需赘言。过去的一年，楼市进入冰冻期，加上大校场迎来卖地高峰期，板块在售/待售楼盘多达14家。

从14家楼盘的现状来看，今年大校场的买房地图基本已经明了，呈现几个特点：

①供应量总体可控。金地大成雅境、金基璞悦和园，包括四叶草的云锦四季等，已经推得差不多了，后面续销完就收官。而锦云台、翡丽铂湾、云萃府等楼盘体量都不大，都是多户，市场回暖后销售难度不大。

②未来以㎡以上改善户型为主流。去年，大校场在卖地时就已经对开发商提出要求，户型设计要在㎡以上。另外包括外立面、集中供暖、直饮水等，都有明确的要求，这和板块的国际化新城定位是匹配的。

③房价上，含包均价超5万/㎡是主流。大校场卖出的双限地块，毛坯限价在-元/㎡不等。参考四叶草的升级装修包，后面锦云台、华润G73、金地商置G74、金基G等只会持平或更高，板块含包均价超5万/㎡成主流。结合㎡左右的起步户型，未来想入手大校场新房，总价门槛得在万以上了。